특례보금자리론 금리 인상, 대출 자격 조건, 소진

특례보금자리론 금리 인상, 대출 자격 조건, 소진

9월 특례보금자리론 금리가 올랐어요. 최근 시장의 분위기를 봐서는 예상하고 있었지만, 두 달 연속 인상이라니 힘들어질것 간테요. 오늘은 특례보금자리론 금리인상과 대출 자격 조건과 현재 소진과 관련해서도 함께 알아보겠습니다.

 

1. 특례보금자리론 금리 인상

정부가 역마진을 감수하고 제공하는 특례보금자리론의 금리가 9월부터 0.2~0.25%포인트 오르게 되었습니다. 이는 가계 빚을 증가시킨 특례보금자리론에 대한 비판때문이라고 합니다. 이런~~

한국주택금융공사에 따르면, 9월 7일부터 특례보금자리론 일반형의 금리(온라인 신청 기준)가 연 4.65~4.95%로 0.25%포인트 인상됩니다.

 

일반형은 집값이 9억 원 이하인 경우에는 신청자의 소득 수준과 상관없이 이용할 수 있는 상품입니다. 주택가격이 6억 원을 넘지 않고 부부 합산 연소득도 1억 원 이하인 경우에 이용 가능한 우대형 상품의 금리도 4.25~4.55%로 0.2%포인트 오릅니다.

특례보금자리론의 금리는 두 달 연속으로 상승하게 되었습니다. 지난 1월에 출시된 특례보금자리론은 그동안 금리가 계속 동결되었으나, 일반형에 한해 8월 11일부터 연 4.15~4.45%에서 연 4.40~4.70%로 0.25%포인트 인상됩니다.

금융당국이 가계대출 급증의 원인 중 하나로 특례보금자리론을 지목하면서 주택금융공사가 추가 금리 인상을 통해 공급 속도를 조절하기 위한 것이라고 하는데. 이게 뭐하는건지 모르겠네요.

 

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2. 특례보금자리론 자격조건 요건

특례보금자리론을 신청하기 전에 자격 요건과 조건을 확인하는 것이 중요합니다. 

자격 요건에는 다음과 같은 사항이 포함됩니다.

▶ 성년: 특례보금자리론을 신청하려면 민법상 성년이어야 합니다.
▶ 국적: 대한민국 국민이어야 하며, 재외국민과 외국국적동포도 포함됩니다.
▶ 주택 소유: 대출을 받고자 하는 주택은 실거주용이어야 하며, 전입이 완료되어야 합니다. 또한 대출 승인일 현재 담보주택 평가액이 9억 원을 초과해서는 안 됩니다.
소유자: 주택의 소유자는 대출 신청자 또는 대출 신청자의 배우자(결혼 예정자 포함)까지 포함됩니다.

특례보금자리론 신청 조건에서는 소득 요건이 없다는 점이 장점이지만, 연간 소득 1억 원을 기준으로 금리 우대 여부가 달라집니다.

 

신용평가 등급은 NICE신용평가정보의 CB점수가 271점 이상인 경우에만 취급이 가능하며, 직장인이라면 큰 문제가 없을 것입니다.

신청절차 및 방법

다만, 연체나 대위변제 등 신용 불량 이력이 있는 경우에는 대출 제한이 있을 수 있으므로 이 점을 참고하셔야 합니다. 또한, 주택 보유 수는 실거주에 맞게 1주택으로 제한되며, 일시적으로 2주택을 보유한 경우에는 기존 주택 처분을 조건으로 취급합니다. (대출 실행일로부터 3년 이내)

 

3. 특례보금자리론  한도소진 

 

올해 1월 말에 출시되어 1년간 한시적으로 운영되는 특례보금자리론은 약 40조원의 공급 목표를 세웠는데, 7월 말 기준으로 31조 1,000억원으로 78.5%가 소진되었습니다.  8월 지표는 아직 공개 전이구요. 아마 80%를 넘어 90%에 근접했을 거라는 전망입니다.

​주택금융공사에서는 출시 초기에 흥행하며 신청이 몰렸지만 시간이 갈수록 신청 규모는 줄어들고 있음을 합니다. 따라서 남은 한도가 얼마 남지 않았지만 당초 계획했던 운영 기간인 올해까지 충분히 공급할 수 있을 것이라 하네요.

 

이제 금리까지 올리니 한도소진이 다 안될 수도 있겠네요. 

​2024년 계획은 아직 미정입니다. 

4. 중도상환 수수료

 

보금자리론 중도상환수수료는 중도 상환은 대출을 조기에 상환하거나 다른 상품으로 갈아타면 수수료를 부과하는 경우가 있습니다.

 

중도상환수수료는 은행에서 대출을 받은 차주가 정해진 기간에 앞서 대출금을 갚을 때 원금에 덧붙여 내야 하는 돈을 말합니다. 은행이 예정된 손실을 보상받기 위해 부과하는 일종의 해약금으로 보시면 됩니다.

 

은행은 만기 미스매치에 따른 자금 운용의 위험도를 줄이기 위해 중도상환수수료를 받는다. 통상 대출 3년 미만 기간에 상환할 경우 중도상환금액에 대출 잔존기간 비율, 중도상환 요율 등을 고려해 책정하는데 수수료율은 연 1.2~1.5% 수준입니다. ​기존 보금자리론 중도상환수수료도 3년 이내 0.9% 한도였습니다.

차주들 입장에서는 조금 더 낮은 금리의 대출로 갈아타고 싶어도 중도상환수수료까지 고려하면 실익이 없어 망설이는 경우가 많았다.

 

앞서 지난해 가계대출 총량 관리를 위해 중도상환수수료를 폐지해야 한다는 정치권의 목소리가 높아지자 일부 은행들은 한시적으로 중도상환수수료를 감면하거나 면제 조치를 시행하고 나선 바 있다.

 

올해도 고금리로 인한 서민 이자 부담 경감 차원에서 여당을 중심으로 중도상환수수료 면제할 필요가 있다는 주장이 제기돼왔다.

이에 금감원은 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 중도상환수수료 한시적 면제를 추진키로 했다. 중도상환수수료 면제 대상은 저신용자 등 취약 차주다. 

 

신용 등급 하위 30%, KCB 7등급 이하, 코로나19 프리워크아웃 적용 차주 등을 대상으로 적용하되 각 은행이 추가적인 검토를 거쳐 자율적으로 최종 대상자를 결정하기로 했다.

적용 기간은 최소 6개월에서 최대 1년이다. 5대 은행의 수수료 면제액은 연간 최대 600억 원 수준으로 전망된다. 이는 은행권 중도상환수수료 총수입의 4분의 1 수준이다. 일부 은행은 대출금의 10% 이내, 잔존 만기 3개월 이내(현재 1개월), 금리 7% 이상의 주택담보대출‧전세대출 상환 시 면제(2년 경과 시) 등의 중도상환수수료 면제 방안을 추가 제시했다.

중도상환수수료 한시적 면제

 

금감원은 한시적 면제 시행 이후 효과와 각 은행 상황 등을 고려해 중도상환수수료 면제 요건을 탄력적으로 조정할 수도 있다고 하네요.

 

다만 수수료에 직접 개입할 경우 민간 금융사의 자율성 훼손 등의 우려가 있는 만큼 은행권이 자율적으로 세부 실행계획을 마련하도록 유도할 계획으로 알려지고 있고 최종 방안은 은행연합회가 이달 중 발표할 예정입니다.

금리는 기존 보금자리론에 기반한 단일금리 산정체계로 운영한다. 기존방식대로 MBS(주택저당증권) 발행금리와 유동화 비용 등을 감안해 산정된 적정금리에서 일정 수준 인하한 우대금리를 적용할 예정이다. 세부적인 시행 일정, 금리우대 등은 추후 공지할 예정이다.

5. 특례보금자리론 실효성

 

2023년 1월부터 7월까지 특례보금자리론의 유효신청액의 23%(7조 2116억 원)가 연소득 9000만 원을 초과하는 신청자에 해당했습니다. 이 상품이 대체로 역마진 구조이며 가계부채의 증가세에도 결정적인 영향을 미쳤기 때문에 금융당국의 정책 실패론까지 나오는 상황입니다.

금융위는 이번 금리 인상으로 역마진 구조가 일부 해소되고 수요량도 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 다만, 주택금융공사가 자금 조달을 위해 발행하는 주택저당증권(MBS)의 금리가 가파른 상승세를 보이고 있는 점은 변수입니다.

실제 MBS 금리는 특례보금자리론 출시 초기인 지난 2월 10일의 연 3.925%에서 이달 연 4.726%로 0.801%포인트 상승했습니다. 유효신청 기준 신청 금액도 31조 1000억 원을 넘어 목표금액 대비 78.5%에 이르렀습니다.

금융위 관계자는 "MBS 발행 물량이 많기 때문에 금리가 빠르게 상승하고 있다"며 "역마진이 해소될지는 단정적으로 말하기 어렵다"고 합니다. 쉽게 말해서 이번 금리인상을 통해서 결국 이자장사를 할 확율이 점점 높아지고 있네요.